최근 전세 사기 피해자가 급증하면서 ‘나도 당하는 건 아닐까?’ 걱정이 앞서시죠?
이제는 단순한 운이 아닌, 철저한 준비가 전세 보증금을 지키는
핵심입니다.
이 글에서는 서울시가 발간한 ‘전세 사기 예방 A to Z’ 자료를
바탕으로, 전세 계약을 앞둔 분들이 반드시 확인해야 할 체크리스트를 친절하게
정리해드립니다.
특히 대출, 등기부등본, 확정일자 등 어려운 개념도 쉽게
풀어드릴게요.
전세 사기 예방을 위한 필수 체크리스트 (표)
아래는 전세 계약 전후로 반드시 확인해야 할 사항들을 체크리스트로 정리한 표입니다.
출력하여 직접 체크하면서 진행해 보세요!
| 구분 | 확인 항목 | 체크 |
|---|---|---|
| ① 주택 조사 | 전세가율 70% 이하인지 확인 | ✅ |
| ② 시세 확인 | 국토부 실거래가/KB시세 등으로 교차 조회 | ✅ |
| ③ 등기부등본 | 압류, 근저당, 신탁 등 여부 확인 (갑구/을구) | ✅ |
| ④ 기존 세입자 | 전입일자 및 보증금 확인, 특약 기재 | ✅ |
| ⑤ 위반건축물 | 건축물대장/중개대상물 확인서로 확인 | ✅ |
| ⑥ 계약서 작성 | 임대인 명의, 금액, 특약사항 등 정확히 기재 | ✅ |
| ⑦ 확정일자 | 계약서 지참 후 주민센터에서 발급 | ✅ |
| ⑧ 전입신고 | 이사 후 바로 전입신고로 대항력 확보 | ✅ |
| ⑨ 보증보험 | 전세보증보험 가입 여부 검토 | ✅ |
| ⑩ 잔금 지급 전 | 등기부등본 재확인, 임대인 체납 여부 조회 | ✅ |
내게 맞는 안전한 주택 찾기
전세 계약의 첫걸음은 ‘어떤 주택을 구할 것인가’입니다.
위치, 예산, 시세를 확인하고 무엇보다 **전세가율(보증금 ÷
매매가)**을 꼭 확인해야 해요.
전문가들은 전세가율이 70%를 넘으면 위험하다고 말합니다. 특히 신축
빌라의 경우 거래 이력이 적고 허위 시세 정보가 많아 더욱 조심해야 합니다.
다양한 플랫폼(KB부동산, 네이버부동산 등)에서 시세를 교차
검토하고, 인근 유사 물건과 비교 분석이 필수입니다.
등기부등본으로 권리관계 확인하기
등기부등본은 전세 사기를 막는 가장 강력한 무기입니다.
등기부 ‘갑구’에는 소유자와 압류 정보가, ‘을구’에는 근저당과 대출
정보가 기록되어 있어요.
보증금보다 선순위 대출(근저당권)이나 임차인이 많으면 깡통주택이
될 위험이 큽니다.
등기부등본은 **계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전** 총 3번 이상
꼭 발급 받아 확인하세요.
위반건축물, 신탁주택 피하는 법
주택이 위반건축물이면 전입신고가 안 돼서 대항력이 생기지 않습니다.
‘건축물대장’에서 주택 용도와 위반 여부를 반드시 확인하고,
의심된다면 공인중개사에게 ‘중개대상물 확인서’를 요구하세요.
또한 ‘신탁등기’가 된 주택은 **소유권이 신탁회사에 있어 임대인의
계약 권한이 제한**될 수 있습니다.
신탁주택 계약 전에는 반드시 ‘신탁원부’를 발급받아 위탁자와
수익자, 동의 여부를 확인해야 합니다.
계약 단계에서 놓치기 쉬운 포인트
계약 시 ‘임대인이 진짜 주인인지’, ‘공인중개사가 정식 등록된 사람인지’ 확인은 필수입니다.
계약서에는 주소, 보증금, 잔금일 등 기본 항목 외에도 **기존 세입자
여부, 하자 수리 여부, 대출 말소** 등을 **특약사항**으로 꼭 기록하세요.
말로만 약속하면 증거가 남지 않으므로 계약서에 반드시 명시해 두는
것이 중요합니다.
전세보증보험 & 확정일자 필수!
계약 후 바로 임대차 신고와 **확정일자**를 받아야 **우선변제권**이 생깁니다.
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신 받아주는
제도이니 꼭 가입을 검토해 보세요.
특히 잔금 지급 전 등기부에 이상 유무를 마지막으로 확인하고, 입주
당일 전입신고까지 완료해야 대항력이 생깁니다.
Q&A
Q1. 전세가율이 낮으면 무조건 안전한가요?
A. 아닙니다. 낮더라도 선순위 대출이 많거나 기존 세입자 보증금이 많으면 위험할
수 있습니다.
Q2. 신탁주택이면 계약하면 안 되나요?
A. 신탁회사 동의 없이 위탁자가 계약하면 법적으로 효력이 제한될 수 있습니다.
반드시 신탁원부 확인 후 진행하세요.
Q3. 전입신고만 하면 안전한가요?
A. 아니요. 전입신고는 대항력만 생기며, 우선변제를 위해서는 확정일자가
필요합니다.
Q4. 중개사가 신탁을 숨기고 계약했다면?
A. 중개사에게 책임이 있으며, 중개사 배상책임보험을 통해 구제받을 수
있습니다.
Q5. 계약서 특약사항은 꼭 적어야 하나요?
A. 네. 선순위 대출 말소, 하자 수리, 입주일 조정 등 모든 조건은 특약에 명시해야
효력이 생깁니다.
전세 사기 예방의 핵심 요약
전세 사기를 예방하는 가장 확실한 방법은 ‘확인’입니다.
주택의 시세, 권리관계, 법적 보호 여부를 철저히 검토하면 90%는
방지할 수 있어요.
특히 **등기부등본**, **건축물대장**, **확정일자**, **전입신고**는
전세 계약의 4대 필수 요소입니다.
안전한 보금자리 마련, 이제 여러분도 준비되셨죠?
결론: 전세 사기, '운'이 아니라 '준비'로 막는다
전세 사기 피해자들의 공통점은 ‘몰랐기 때문’입니다.
제대로 확인하지 않고 계약하거나, 공인중개사의 말만 믿고 서두른
것이 화를 부른 것이죠.
지금 이 글을 읽고 있는 여러분은 이미 첫 단계를 통과한 셈입니다.
위에서 정리한 정보와 체크리스트만 따라도 **전세 사기를 예방할
가능성은 매우 높아집니다.**
📌 그리고 잊지 마세요.
불안하거나 의심스러운 계약은 과감히 포기하는 것도 나를 지키는
지혜입니다.
⚠️ ‘남들도 다 하니까’, ‘괜찮겠지’라는 마음은 금물!
📞 궁금한 점이 있다면 서울시 전세피해지원센터 또는 법률상담센터에
문의하세요.
Q&A (추가)
Q6. 전세 계약 후 임대인이 연락이 두절되면 어떻게 해야 하나요?
A. 등기부 등본과 계약서를 근거로 전세보증금 반환소송이나 보증보험 청구를 할 수
있습니다.
Q7. 계약서 작성 후 확정일자를 안 받으면 어떤 문제가 생기나요?
A. 확정일자가 없으면 우선변제권을 확보할 수 없어, 경매 시 후순위로 밀릴 수
있습니다.
Q8. 대출이 있는 주택은 계약하면 안 되나요?
A. 아닙니다. 대출이 있어도 보증금보다 앞선 금액이 적다면 괜찮습니다. 단,
계약서에 말소 조건 특약을 꼭 명시해야 합니다.
Q9. 보증보험은 임대인이 동의하지 않으면 못 가입하나요?
A. 일부 상품은 동의 없이 가입 가능합니다. 단, 보증기관에서 심사를 통해 가입
가능 여부를 결정합니다.
Q10. 공인중개사가 없으면 계약 못하나요?
A. 직거래도 가능하지만 위험이 커집니다. 모든 확인사항을 임차인이 직접 확인해야
하므로 비추천됩니다.
마무리하며
전세 계약은 몇 천만 원, 많게는 몇 억 원의 큰돈이 오가는 중대한 계약입니다.
내 보증금을 지키는 방법은 복잡하지 않습니다. 이 글에 나온 핵심
요소들만 지켜도 대부분의 사기는 피할 수 있습니다.
한 번 더 확인하고, 한 번 더 질문하고, 한 번 더 기록하세요.
🏡 여러분의 안전한 전세 계약을 응원합니다.
